Inwestorzy w niepewności

Sentyment inwestycyjny na rynku światowym wykazywał poprawę i była to kontynuacja trendu z 2024. W Europie było to jednak mało widoczne. Wszystko wskazuje na to, że europejskie rynki nie podniosły się jeszcze z zastoju, jakim była pandemia. Raport pokazuje, że wyniki sprzed tego okresu są na razie dla segmentu inwestycji nieosiągalne. Prócz tego długi okres wysokich stóp procentowych ogranicza powrót do lepszej dynamiki. Na nastroje inwestorów wpływa też na pewno niepewność polityczna. Wojna, która rozpoczęła się niedawno na Bliskim Wschodzie, wpłynęła nie tylko na wzrost inflacji, ale i podwyższyła koszty finansowania nieruchomości komercyjnych w Europie.

Opracowanie PKO BP pod tytułem “Rynek inwestycyjny: Kolejna fala niepewności” pokazuje, że w IV kwartale 2025 krajowy rynek odnotował spadek wolumenu inwestycyjnego w ujęciu rok do roku o 14%. Spadek widać też w całym 2025 roku o 10,3% i dotyczył on obrotów na rynku handlowym. Co ciekawe segmenty biurowe oraz magazynowe nadal się rozwijały zarówno w całym 2025, jak i pod jego koniec.

Dane CBRE dla szerokiego rynku europejskiego w ostatnich trzech miesiącach 2025 potwierdzają, że ożywienie na rynku inwestycyjnym, jakie miało miejsce w 2024, trwa, ale jego dynamika odrobinę spada. Mimo znacznej poprawy na szerokim rynku europejskim, na koniec IV kwartału 2025 skumulowane obroty wyniosły 226 mld EUR. Oznacza to spadek o około 38% w porównaniu ze szczytowym okresem, czyli pierwszym półroczem 2022 roku.

Jak uniknąć strat?

Wielu właścicieli nieruchomości komercyjnych nie chce sprzedawać ich ze stratą. Dzięki temu podaż w tej części rynku jest ograniczona, co chroni ceny kosztem obrotów. Według analizy PKO BP długość typowego okresu posiadania nieruchomości komercyjnych zdecydowanie wzrosła od pandemii, a zwłaszcza od 2023.

Prócz tego warto podkreślić, że rynek krajowy jest obecnie na poziomie około 49% szczytu z początku 2020. Szeroki rynek europejski osiągnął poziom około 70% obrotów sprzed covid.

Według danych Colliers na polskim rynku w IV kwartale referencyjne stopy kapitalizacji wskazywały na wzrost, albo stabilizacje porównując zarówno kwartał do kwartału, jak i rok do roku.

W świetle ostatniego badania RICS z trzech ostatnich miesięcy 2025 globalne nastroje wobec nieruchomości komercyjnych pod koniec zeszłego roku były wyraźnie lepsze. Sytuacja w Europie poprawiła się w samym IV kwartale 2025 bardzo nieznacznie z ujemnych 7 pkt do ujemnych 6 pkt. Obecnie gorsze nastroje wobec nieruchomości komercyjnych od Europy notuje się tylko w Azji i na Pacyfiku.

Artykuł Nieznaczne pogorszenie koniunktury na rynku inwestycyjnym pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

Polki szybciej ruszają w dorosłość, mężczyźni wolą dłużej zostać u rodziców

W ostatnich latach mieliśmy do czynienia z poważnymi zmianami dotyczącymi wyprowadzki młodych osób z domów rodzinnych. Do 2019 roku obserwowaliśmy stopniowy spadek średniego wieku wyprowadzki. Następnie epidemia w latach od 2019 do 2021 wydłużyła o ponad rok czas potrzebny młodym na opuszczenie rodzinnego domu i symboliczne wejście w dorosłość. W 2022 roku skutki agresji Rosji na Ukrainę podniosły czynsze najmu i ograniczyły dostępność kredytów, co ponownie opóźniło wyprowadzki. W tamtym okresie statystyczny Polak wyprowadzał się z domu w wieku 29 lat, a Polka – w wieku 27 lat. W latach 2023–2024 zaobserwowano jednak wyraźną poprawę – średni wiek wyprowadzki spadł o około 18 miesięcy, co wiąże się z działaniem programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Był to najhojniejszy w historii program dopłat do kredytów i cieszył się ogromnym zainteresowaniem wśród młodych Polaków. Efekty można było zaobserwować w danych Eurostatu na temat właśnie średniego wieku wyprowadzki z rodzinnego domu, zarówno za rok 2023, jak i 2024. Wnioski o dopłaty były bowiem składane do końca 2023 roku, a sama wyprowadzka nierzadko miała miejsce dopiero w roku 2024, szczególnie jeśli mieszkanie było kupowane na etapie budowy. Jeśli za poprawą wyników faktycznie stał program „Bezpieczny Kredyt 2%”, to w kolejnych publikacjach Eurostatu przeciętny wiek wyprowadzki z domu rodzinnego może ponownie wzrosnąć.

Kobiety wyprzedzają mężczyzn w całej Europie

Kobiety zaczynają prowadzić własne gospodarstwa domowe wcześniej niż mężczyźni nie tylko w Polsce, lecz i w całej Europie. Na południu kontynentu—we Włoszech, Grecji, Bułgarii i Chorwacji wyprowadzka z domu rodzinnego odbywa się znacznie później niż w Polsce, bo średnio po ukończeniu 30. roku życia. Natomiast w krajach skandynawskich dzieci opuszczają dom szybciej niż w naszym kraju. Przeciętna Szwedka wyprowadza się jeszcze przed 22. urodzinami, a mężczyźni robią to zaledwie kilka miesięcy później, tuż po ukończeniu 22. roku życia. W Danii oraz Finlandii statystyki wyglądają podobnie.

Niższe zarobki nie są przeszkodą w wyprowadzce

Warto zauważyć, że decyzja o wcześniejszym usamodzielnieniu podejmowana jest przez Polki mimo często nieco niższych zarobków. Według Eurostatu różnica w dochodach między kobietami a mężczyznami wśród młodych pracowników w Polsce jest relatywnie niewielka. W grupie wiekowej 25–34 lata kobiety zarabiają przeciętnie około 5% mniej za godzinę pracy niż mężczyźni.

Artykuł Kobiety wyprowadzają się z rodzinnego domu wcześniej niż mężczyźni pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

Tempo wzrostów cen kawalerek wyhamowuje

Stabilizacja cen małych mieszkań jest sygnałem zmieniających się potrzeb kupujących oraz rosnącej podaży w tym segmencie rynku. Podczas gdy duże lokale mieszkalne wciąż drożeją, rynek kawalerek staje się powoli przestrzenią kupującego. Analiza stawek ofertowych z ostatnich trzech miesięcy roku dostarcza twardych dowodów na to, że polska mieszkaniówka znajduje się obecnie w punkcie zwrotnym. Różnice w dynamice cen między poszczególnymi metrażami nigdy nie były tak wyraźne.

Jak wynika z danych raportu, średnie ceny ofertowe najmniejszych mieszkań spadły w aż 9 z 18 miast wojewódzkich. Jest to sytuacja bezprecedensowa, ponieważ właśnie kawalerki były dotychczas najbardziej odporne na rynkowe zawirowania. Największe spadki odnotowano w Katowicach, gdzie korekta cen w dół zatrzymała się na 5,9%. Wyraźne korekty widoczne były również w Białymstoku (-4,5%), Sosnowcu (-4%) oraz Szczecinie (-3%).

W miastach, takich jak Zielona Góra, Bydgoszcz, Gorzów Wielkopolski, Olsztyn i Toruń, spadki oscylowały w granicach od 1 do 2,6%. Warto zauważyć, że w pięciu innych ważnych ośrodkach miejskich, w tym w Warszawie i Gdańsku, ceny pozostały na niemal na tym samym poziomie. Oznacza to, że w zdecydowanej większości największych polskich miast kawalerki przestały drożeć. Wyjątkami pozostają kawalerki w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu, gdzie odnotowano niewielkie wzrosty w tym segmencie rynku mieszkaniowego.

Lokale popularne wśród rodzin wciąż drożeją

Zupełnie inaczej prezentuje się sytuacja w segmencie mieszkań 3-pokojowych. Tutaj trend wzrostowy wciąż jest silny. Ceny ofertowe poszły w górę w 12 z 18 miast wojewódzkich. Absolutnym rekordzistą okazała się Zielona Góra, gdzie średnia cena za metr kwadratowy dużego lokalu wzrosła aż o 11% w skali kwartał do kwartału. Zauważalne wzrosty zanotowano także w przypadku mieszkań 3-pokojowych w Białymstoku (4%), Łodzi (3,5%) oraz Szczecinie (3%.).

Taka rozbieżność dynamiki wzrostów w różnych segmentach rynku wynika przede wszystkim ze struktury popytu. Osoby poszukujące mieszkań na własne potrzeby, najczęściej koncentrują się na większych metrażach. Podaż tego typu lokali na rynku wtórnym jest stabilna, ale nie zaspokaja potrzeb w pełni, stąd podwyżki.

Dlaczego kawalerki tanieją? Eksperci portalu wskazują na kilka kluczowych przyczyn tego zjawiska. Po pierwsze, na rynku pojawiło się znacznie więcej ofert sprzedaży małych lokali. Część inwestorów decyduje się na sprzedaż lokalu, co zwiększa wybór dla kupujących. Wyższa podaż sprawia, że osoby zainteresowane zakupem mogą twardo negocjować warunki. Po drugie, ceny kawalerek rosły w ostatnich latach bardzo szybko. Obecna korekta jest formą urealniania stawek w porównaniu z większymi metrażami.

Artykuł Zaskakujący trend na rynku nieruchomości – tanieją kawalerki pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

Za długi możesz stracić mieszkanie

Lokatorzy, którzy nie płacą regularnie czynszu, są coraz większym problemem dla spółdzielni mieszkaniowych. Według danych Krajowego Rejestru Długów niespłacone zobowiązania tego rodzaju sięgają w naszym kraju 300 milionów złotych. Co ważne skala długów związanych z utrzymaniem mieszkania, może być większa. Zarówno spółdzielnie, jak i zarządcy wspólnot mieszkaniowych nie wykorzystują obecne w pełni możliwości dostępnych na rynku rozwiązań windykacyjnych. Sytuacja ta może się zmienić już w 2026 roku.

Główny problem związanym z nierzetelnymi lokatorami jest fakt, że nawet po wszczęciu postępowania mogą oni nadal zajmować lokal. Prócz tego w sytuacji, gdy spłacą długi, na ostatnim etapie postępowania zachowują mieszkanie. Planowana nowelizacja ma to zmienić. Dzięki temu osoby, które uporczywie nie płacą za mieszkanie, będą musiały ponieść tego konsekwencje. W świetle nowego prawa grozi im utrata dachu nad głową. Zgodnie z propozycją obowiązujące do tej pory przepisy, które umożliwiały zadłużanie się kosztem innych mieszkańców spółdzielni, przestaną obowiązywać.

O losie nierzetelnego lokatora może zdecydować sąd

Jeśli lokator zalega z opłatami z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości sąd będzie mu mógł odebrać prawo do lokalu. Co ważne ryzyko takie będzie istniało również, wtedy gdy dług zostanie spłacony w trakcie postępowania. Tym samym przestaną obowiązywać przepisy, które obecnie ograniczają możliwości sądów.

Warto podkreślić, że obecnie sąd nie może orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty.

To właśnie przez tę zasadę osoby uporczywie niepłacące czynszu często unikały realnych konsekwencji swoich zaniedbań. Nowe prawo będzie surowe. Jak wspominaliśmy, nierzetelni lokatorzy nie będą mogli odzyskać prawa do lokalu, za który wcześniej nie płacili. Obecnie nie tracą go, jeśli spłaca długi, a gdy przez zaniedbanie przestają być członkami spółdzielni, mogą żądać przywrócenia im tego statusu. Po zmianie przepisów, jeżeli sąd orzeknie o wygaśnięciu prawa do lokalu, to dzieje się to definitywnie. Co więcej, spółdzielnia może bezzwłocznie przydzielić takie lokum innej osobie. Wszystko to ma nie tylko dyscyplinować osoby zalegające z czynszem, ale i wzmocnić pozycję spółdzielni mieszkaniowych. W dłuższej perspektywie nowe przepisy będą też lepiej chronić wszystkich członków wspólnoty lub spółdzielni.

Artykuł Spółdzielnie będą mogły skuteczniej walczyć z dłużnikami pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

Podatek od pustostanów

Formalnie w polskim systemie prawnym nie istnieje jeszcze przepis noszący dokładnie taką nazwę. Obowiązuje natomiast ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, która określa, że stawki podatku od nieruchomości zależą od tego, do czego dany budynek lub jego część jest przeznaczona. Inaczej opodatkowany jest budynek mieszkalny używany zgodnie z jego przeznaczeniem, a inaczej ten, który służy działalności gospodarczej. Gdy lokal mieszkalny faktycznie służy jako miejsce zamieszkania, stawka będzie niższa. Jeśli jednak uznaje się go za element działalności gospodarczej albo trudno stwierdzić, czy jest zamieszkany, to taki lokal może zostać opodatkowany wyższą stawką.

Czy samorządy mają prawo naliczać wyższe podatki od pustostanów?

Część gmin w Polsce już zdecydowała o podwyższeniu stawek podatków od nieruchomości, które według ich wiedzy pozostają niezamieszkane przez dłuższy czas. Orzecznictwo sądów administracyjnych, a w szczególności uchwała NSA z października 2024 roku wskazuje, że lokal mieszkalny nabyty lub wybudowany przez przedsiębiorcę, który pozostaje długo nieużytkowany bądź spełnia funkcję inwestycyjną, może zostać uznany za część działalności gospodarczej i podlegać wyższej stawce podatku. Właśnie na tej podstawie część samorządów już zaczęła naliczać wyższe podatki kwalifikując pustostany jako nieruchomości związane z działalnością gospodarczą.

Z drugiej strony należy pamiętać, że legalność takich działań zależy od stanu faktycznego, jakości uchwał oraz rzetelności postępowań podatkowych. Warto zatem najpierw zadać pytanie co oznacza słowo „pustostan” i jak gmina może ustalić, czy dany lokal nie służy do zamieszkania, lecz jest jedynie bierną lokatą? W polskim prawie nie odnajdziemy jednolitej definicji pustostanu, a to zwiększa ryzyko sporów. Aby naliczyć wyższy podatek, samorząd będzie musiał wykazać, że dany lokal nie realizuje funkcji mieszkaniowej, tj. nie jest wynajmowany ani zamieszkały przez określony czas, a jego właściciel nie podjął żadnych działań, by ten stan zmienić. Narzędzie to może wydawać się atrakcyjne, bo może przyczynić się do zwiększenia dostępności mieszkań oraz stabilizacji ich cen. Jednak wprowadzenie takiego mechanizmu wymaga precyzyjnych regulacji. Co więcej, w Polsce efektywność takich przepisów może być ograniczona ze względu na brak dokładnych danych o liczbie pustostanów oraz na różnorodność sytuacji ich właścicieli.

Artykuł Samorządy chcą podatku od pustostanów pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

Z danych wynika, że pod koniec 2024 r. liczba zadłużonych lokali spadła do około 322 tysięcy, jednak cały zasób komunalny również się zmniejszył. Udział lokali z zaległościami wynosi obecnie 48 proc. i jest tylko minimalnie niższy niż dwa lata wcześniej.

Różne powody zadłużenia

Co ważne, Główny Urząd Statystyczny (GUS) w statystykach uwzględnia także mieszkania należące do różnych instytucji zarządzanych przez gminy, co dodatkowo zaburza obraz poprawy. Jednocześnie rośnie liczba pustostanów, co obniża efektywność zasobu i podnosi koszty jego utrzymania.

Skalę problemu powiększa fakt, że zadłużenie nie wynika wyłącznie z biedy. Część mieszkańców wpada w przejściową trudność i po kilku miesiącach spłaca zaległości, inni jednak popadają w spiralę długów i tracą wiarę w możliwość ich uregulowania.

Dłużnicy z własnej woli

Największym wyzwaniem są osoby świadomie unikające płatności, mimo że mają stabilne dochody. Korzystają z niskiej skuteczności windykacji i długich procedur sądowych, latami zajmując lokale bez ponoszenia opłat. To właśnie ten segment najbardziej obciąża budżety gmin i hamuje inwestycje w nowe mieszkania.

Eksperci podkreślają, że kluczowe jest szybkie reagowanie na pierwsze sygnały zadłużenia. Bezpośredni kontakt, rozmowa, propozycja spłaty ratalnej, a także częściowe umorzenia lub możliwość odpracowania należności zwiększają szanse na odzyskanie długu. Jednak programy odpracowywania zaległości nie cieszą się dużym zainteresowaniem. Przykładem jest Warszawa, gdzie w ubiegłym roku skorzystało z nich zaledwie 123 lokatorów.

Większe uprawnienia samorządów

Coraz częściej pojawiają się propozycje, by dług czynszowy traktować jak zobowiązanie podatkowe. Oznaczałoby to większe uprawnienia dla gmin, dostęp do danych o dochodach dłużników i możliwość szybkiego zajęcia środków. Takie zmiany pozwoliłyby odróżnić osoby w trudnej sytuacji życiowej od tych, które nie płacą z premedytacją. Według specjalistów bez takiego uszczelnienia systemu nie da się utrzymać społecznej akceptacji dla finansowania nowych inwestycji, których dopłaty sięgają dziś nawet 80 proc.

Masowe, preferencyjne wykupy powodują, że osoby o wyższych dochodach opuszczają zasób, a pozostają ci, których obsługa generuje najwięcej problemów. Gminy, zmęczone zarządzaniem trudnymi lokalami, często decydują się na ich wyprzedaż, co tylko pogłębia proces negatywnej selekcji.

Brak skutecznych narzędzi windykacyjnych, zła selekcja najemców i niewielka motywacja do regulowania należności składają się na sytuację, w której nawet miliardy przeznaczane na rozwój zasobu trafiają do systemu nieszczelnego i mało efektywnego. Jeżeli państwo nie wzmocni egzekucji i nie usprawni zarządzania zasobem, za kilka lat budowa nowych mieszkań komunalnych może okazać się przedsięwzięciem bez realnego społecznego poparcia.

Artykuł Lokatorzy mieszkań komunalnych toną w długach pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

Skąd decyzja o kontroli? Apel ze strony rządu

Inicjatywa NIK nie jest przypadkowa, a podyktowana wyraźnym apelem Ministra Funduszy i Polityki Regionalnej, Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz. Minister już wcześniej publicznie wyrażała swoje zaniepokojenie programem. Wskazywała na jego „skutki uboczne”, które mocno dotknęły rynek. Program „Bezpieczny Kredyt 2%” w dużej mierze przyczynił się do gwałtownego wzrostu cen mieszkań.

Wiele analiz rynkowych pokazywało, że wprowadzenie taniego kredytu, bez jednoczesnego zwiększenia podaży lokali, doprowadziło do dalszego wzrostu cen na rynku. W efekcie kupno mieszkania stało się jeszcze trudniejsze, nawet mimo rządowych dopłat. W efekcie lokale znacząco podrożały, przez co mniej osób mogło sobie na nie pozwolić.

Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) z początkiem 2024 roku opublikował w Biuletynie Informacji Publicznej komunikat, w którym poinformował, że wstrzymano przyjmowanie wniosków w programie. Łącznie z „Bezpiecznego Kredytu 2%” skorzystało około 90 tys. gospodarstw domowych.

Czego dotyczy kontrola NIK?

Kontrola NIK będzie dotyczyć ogromnych środków publicznych, jakie wydatkowano w związku z realizacją programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Oszacowano, że pochłonął około 20 miliardów złotych. To potężna suma. Podstawowym zadaniem kontrolerów będzie teraz sprawdzenie, czy te pieniądze zostały wydane we właściwy sposób i czy nie doszło do nadużyć. Kontrola ma się odbyć do końca 2025 roku.

Celem Najwyższej Izby Kontroli jest zbadanie, czy środki publiczne wydatkowano w sposób celowy, rzetelny i gospodarny. Kontrolerzy skupią się na kilku kwestiach:

• Jaki wpływ program „Bezpieczny Kredyt 2%” wywarł na rynek nieruchomości?
• Czy proces przyznawania kredytów beneficjentom był realizowany prawidłowo i transparentnie?
• Czy nie doszło do ewentualnych nieprawidłowości w funkcjonowaniu całego systemu dopłat?

Istnieje realna obawa, że pieniądze z „Bezpiecznego Kredytu 2%” trafiły nie do młodych osób, które nie mają własnego mieszkania, a do bogatych singli z dużych miast, jak zauważyła prof. Anna Korzeniowska z Katedry Bankowości i Rynków Finansowych UMCS w Lublinie

Co dalej z pomocą dla kredytobiorców?

Apel minister Pełczyńskiej-Nałęcz o kontrolę NIK wpisuje się w szerszą wizję zmian w polityce mieszkaniowej. Rząd już wcześniej sygnalizował potrzebę weryfikacji i modyfikacji dotychczasowych rozwiązań. Wyniki kontroli NIK mogą dostarczyć cennych wniosków, dotyczących ewentualnych przyszłych mechanizmów wsparcia.

Artykuł NIK zamierza skontrolować program „Bezpieczny Kredyt 2%” pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

Kto najczęściej spotyka się z odmową ze strony wynajmujących?

Aż 63,8% właścicieli mieszkań przyznało, że przynajmniej raz odmówiło wynajmu konkretnej osobie lub grupie. W przypadku 48% najczęstszym powodem była subiektywna ocena, tzw. złe wrażenie. Na drugim miejscu znalazł się brak stałego zatrudnienia (42,3%). Co istotne, niemal 17% wynajmujących jako powód odmowy wskazało narodowość lub pochodzenie etniczne.

Choć właściciele deklarują, że najważniejsze są dla nich kwestie finansowe, takie jak stabilność dochodów, to w praktyce tylko nieco, ponad co trzeci faktycznie je sprawdza. Eksperci zwracają jednak uwagę, że taka weryfikacja nie musi być skomplikowana, gdyż na rynku dostępne są cyfrowe narzędzia, które pozwalają przeprowadzić ją w ciągu kilku minut.

Z deklaracji wynajmujących wynika, że największą niechęć budzi wynajem mieszkań obcokrajowcom spoza UE (55%). Kolejną grupą, której właściciele lokali często odmawiają, są freelancerzy i osoby zatrudnione na umowach cywilnoprawnych (44,4%), a także osoby utrzymujące się ze świadczeń socjalnych (44%).

Jak tłumaczą specjaliści, dyskryminacja na rynku najmu ma wiele oblicz i dotyka różnorodnych grup społecznych, odzwierciedlając zarówno przekonania, jak i obawy właścicieli. Część odmów można tłumaczyć względami praktycznymi, takimi jak troska o stan lokalu, czy pewność terminowych płatności, ale niestety, w wielu przypadkach wciąż źródłem wykluczenia są jedynie stereotypy i uprzedzenia.

Z drugiej strony, w deklaracjach właścicieli mieszkań najwyższą akceptację zyskują osoby z niepełnosprawnością (68,6%) oraz rodziny wychowujące dzieci (64%). Jednak gdy wynajmujący mają wskazać preferowany styl życia lokatorów, najczęściej wybierają pary bezdzietne (31,8%) i singli (27,6%). Tymczasem pary z dziećmi wskazało jedynie 18% badanych, a małżeństwa z dziećmi 16,4%. Pokazuje to, że choć rodziny z dziećmi są formalnie akceptowane, w praktyce wygląda to inaczej. Potwierdzają to także sami najemcy, gdyż wśród osób, które doświadczyły odmowy, posiadanie dzieci było drugą najczęściej wymienianą przyczyną (10,3%). Dodatkowo aż 35,7% poszukujących mieszkań spotkało się w ogłoszeniach z zapisem, że lokal nie jest dostępny dla osób z dziećmi.

Profesjonalizacja rynku odpowiedzią na wykluczenie

Przy wyborze lokatorów często decyduje subiektywne wrażenie, a dochody sprawdza jedynie 38,2% wynajmujących. Coraz więcej najemców (44,8%) deklaruje jednak gotowość ujawnienia formy zatrudnienia, jeśli zwiększy to ich szanse na lokal. Według specjalistów szersze wykorzystanie narzędzi do weryfikacji finansowej mogłoby podnieść profesjonalizm rynku i ograniczyć dyskryminację.

Artykuł Co utrudnia najęcie mieszkania? Nie tylko złe pierwsze wrażenie pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

Marże bankowe zbyt wysokie?

Dąbrowski podkreśla, że polskie instytucje bankowe poniosły duże koszty związane z kredytami frankowymi i wyrokami TSUE. Bardzo możliwe, że obecnie próbują odbudować swoją sytuację finansową kosztem klientów. Warto przypomnieć, że marża to opłata, która wraz z rynkową stopą procentową składa się na zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego. W czerwcu 2025 roku średnie oprocentowanie mieściło się w zależności od banku, rodzaju oprocentowania i kredytu w okolicach 7-8% przy stopie referencyjnej w wysokości 5,25%. W lipcu stopy procentowe obniżono do poziomu 5%, co automatycznie wpłynęło na koszty i dostępność kredytów.

Analityk podkreśla, że Rada Polityki Pieniężnej może obniżyć stopy procentowe przy spadającej inflacji. Na tę część kosztów kredytu ma ona wpływ. Marży bankowej nie można jednak odgórnie obniżyć. Manipulowanie kosztami pożyczki hipotecznej poprzez państwowy system regulacyjny jest bardzo trudne. Wynika to bezpośrednio z natury tej opłaty. Głównym składnikiem marży jest bowiem ryzyko prawne, jakie bank ponosi w związku z pożyczką. Związek Banków Polskich wyjaśnia, że zależność pomiędzy oprocentowaniem kredytu a stopą referencyjną wynosi ponad 96%. Oznacza to, że to właśnie ona głównie kształtuje ten koszt.

Czy kredyty będą tańsze?

Dąbrowski uspokaja, że przejście z WIBOR-u na nowy wskaźnik nie będzie oznaczało dla kredytobiorców dodatkowych kosztów. Wystarczą odpowiednie aneksy do umów, by prawnie uregulować tę kwestię. Zdaniem analityka zmiany tej nie należy się obawiać. W szerszej perspektywie ryzyko prawne w przypadku podważania WIBOR-u jest bardzo trudne do oszacowania. W praktyce może to oznaczać wyższe marże bankowe. Na szczęście niepewność związana ze stanem prawnym wskaźnika WIBOR na razie nie ma wpływu na koszty zobowiązania.

Na koniec warto podkreślić, że banki w Polsce od początku 2020 roku zapewniają sobie specjalne rezerwy na ryzyko prawne hipotek frankowych. Szacuje się, że łącznie koszty tego rodzaju hipotek przekroczą w tym roku 100 miliardów złotych. Może wydawać się, że problem ten należy do przeszłości, jednak wciąż wpływa on na sytuację w branży kredytowej i kondycję banków.

Jak to wszystko kształtuje szanse na obniżenie kosztów kredytu? Niestety w najbliższym czasie nie ma co spodziewać się wyraźnych cieć marż bankowych. Ryzyko związane z pożyczkami hipotecznymi wciąż jest wysokie i ma to odzwierciedlenie w ofertach bankowych.

Artykuł Czy odgórne ograniczenie marży banków to sposób na tańsze kredyty? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

45 mld zł na mieszkania do wynajęcia do 2030 roku

Jak informuje Tomasz Lewandowski, wiceminister odpowiedzialny za mieszkalnictwo, rząd chce przeznaczyć na budownictwo komunalne, społeczne i lokatorskie, rekordowe 45 mld zł. Twierdzi, że nigdy nie zainwestowano w budowę tego typu lokali aż tak dużych pieniędzy.

Wiceminister wspomniał również, jak mają być wykorzystane te środki – m.in. 10% zostanie przeznaczone na remonty i budowę akademików. Pieniądze mają pokryć 80% kosztów prac modernizacyjnych.

20-25 tys. tanich mieszkań na wynajem rocznie

W 2024 roku w Polsce wybudowano 200 tys. mieszkań, z czego 70 tys. to budownictwo jednorodzinne, a 130 tys. – zabudowa wielorodzinna. Budowa 20-25 tys. wspomnianych lokali mogłaby diametralnie odmienić sytuację na rynku.

Bank Gospodarstwa Krajowego, który jest operatorem programu, otrzymał już wnioski na realizację ponad 20 tys. mieszkań. Aby go złożyć, trzeba mieć pozwolenie na budowę, a to oznacza odpowiedni grunt, projekt i wymagane zgody. Wśród nich są zarówno duże miasta, jak i małe miejscowości.

Skąd duże zainteresowanie takim budowaniem? Wynika ono ze zwiększenia od 2021 roku bezzwrotnego grantu na budowę mieszkań komunalnych. Podniesiono go z poziomu 35% do 80% kosztów budowy. Do tego można doliczyć 15% z KPO, co daje już 95% finansowania budownictwa komunalnego. Zapewnia to doskonałe warunki do realizacji inwestycji z minimalnym wkładem.

Czy to koniec tematu dopłat do kredytów hipotecznych?

Według Tomasza Lewandowskiego w żadnym resorcie nie toczą się prace dotyczące dopłat do kredytów. Jak twierdzi, mało prawdopodobne, aby ponownie doszło do poważnych rozważań takiego wsparcia, gdyż pomysł ten nie ma wystarczającego poparcia. Jak twierdzi wiceminister, lepszym kierunkiem będzie rozwój kont oszczędnościowych, aby rodzice odkładali pieniądze dla dziecka na mieszkanie, a państwo wypłacało premię do tych rachunków.

Spółdzielnie zajmą się budową tanich mieszkań na wynajem

Lewandowski zapowiada, że budową mieszkań mają się zająć również spółdzielnie mieszkaniowe, które jednak posiadają wątpliwą reputację. Twierdzi jednak, że dzięki odpowiednim ustawom uda się ją odbudować.

Pierwsza taka ustawa ogranicza możliwość udzielania pełnomocnictw wyłącznie bliskim. Chęć jego przyznania trzeba będzie złożyć na długo przed walnym zgromadzeniem. Zniesione zostanie zbieranie głosów w trybie pisemnym, które uniemożliwia wpłynięcie na porządek obrad i wprowadzenie zmian personalnych. Trwają prace nad przepisami, mającymi zapewnić większą demokratyzację w spółdzielniach.

Kolejną zmianą ma być kadencyjność zarządów, która będzie trwać 4 lata. Przepisy mają również wprowadzić większy dostęp do dokumentów w spółdzielniach mieszkaniowych. Analizowana jest również kwestia jawności zarobków w spółdzielniach.

Demokratyzacja i transparentność mają przygotować spółdzielnie do wykorzystywania publicznych pieniędzy przeznaczonych na budowę mieszkań. Kolejnym wprowadzanym rozwiązaniem jest obowiązkowe uczestnictwo w związku rewizyjnym. Zajmuje się on przeglądem i oceną działań podejmowanych przez spółdzielnię.

Czy jednak wszystkie zmiany zostaną wprowadzone? Czas pokaże. Natomiast pomysły są obiecujące.

Artykuł Będzie reforma spółdzielni mieszkaniowych? Rząd ma duże plany pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.