Blog Nieruchomości

Rynek nieruchomości 09 września, 2025

Czy odgórne ograniczenie marży banków to sposób na tańsze kredyty?

W dyskursie publicznym wciąż pojawiają się opinie o tym, że polskie kredyty mieszkaniowe należą do najdroższych wśród krajów UE. Zdaniem części analityków to skutek nie tylko wysokich stóp procentowych, ale i marż bankowych. Prostym rozwiązaniem prowadzącym do poprawy sytuacji mogłoby być obniżenie tych marż. Jednak Ireneusz Dąbrowski, profesor SGH i członek Rady Polityki Pieniężnej, uważa, że byłoby to trudne do wdrożenia i mało skuteczne.

Marże bankowe zbyt wysokie?

Dąbrowski podkreśla, że polskie instytucje bankowe poniosły duże koszty związane z kredytami frankowymi i wyrokami TSUE. Bardzo możliwe, że obecnie próbują odbudować swoją sytuację finansową kosztem klientów. Warto przypomnieć, że marża to opłata, która wraz z rynkową stopą procentową składa się na zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego. W czerwcu 2025 roku średnie oprocentowanie mieściło się w zależności od banku, rodzaju oprocentowania i kredytu w okolicach 7-8% przy stopie referencyjnej w wysokości 5,25%. W lipcu stopy procentowe obniżono do poziomu 5%, co automatycznie wpłynęło na koszty i dostępność kredytów.

Analityk podkreśla, że Rada Polityki Pieniężnej może obniżyć stopy procentowe przy spadającej inflacji. Na tę część kosztów kredytu ma ona wpływ. Marży bankowej nie można jednak odgórnie obniżyć. Manipulowanie kosztami pożyczki hipotecznej poprzez państwowy system regulacyjny jest bardzo trudne. Wynika to bezpośrednio z natury tej opłaty. Głównym składnikiem marży jest bowiem ryzyko prawne, jakie bank ponosi w związku z pożyczką. Związek Banków Polskich wyjaśnia, że zależność pomiędzy oprocentowaniem kredytu a stopą referencyjną wynosi ponad 96%. Oznacza to, że to właśnie ona głównie kształtuje ten koszt.

Czy kredyty będą tańsze?

Dąbrowski uspokaja, że przejście z WIBOR-u na nowy wskaźnik nie będzie oznaczało dla kredytobiorców dodatkowych kosztów. Wystarczą odpowiednie aneksy do umów, by prawnie uregulować tę kwestię. Zdaniem analityka zmiany tej nie należy się obawiać. W szerszej perspektywie ryzyko prawne w przypadku podważania WIBOR-u jest bardzo trudne do oszacowania. W praktyce może to oznaczać wyższe marże bankowe. Na szczęście niepewność związana ze stanem prawnym wskaźnika WIBOR na razie nie ma wpływu na koszty zobowiązania.

Na koniec warto podkreślić, że banki w Polsce od początku 2020 roku zapewniają sobie specjalne rezerwy na ryzyko prawne hipotek frankowych. Szacuje się, że łącznie koszty tego rodzaju hipotek przekroczą w tym roku 100 miliardów złotych. Może wydawać się, że problem ten należy do przeszłości, jednak wciąż wpływa on na sytuację w branży kredytowej i kondycję banków.

Jak to wszystko kształtuje szanse na obniżenie kosztów kredytu? Niestety w najbliższym czasie nie ma co spodziewać się wyraźnych cieć marż bankowych. Ryzyko związane z pożyczkami hipotecznymi wciąż jest wysokie i ma to odzwierciedlenie w ofertach bankowych.