Za długi możesz stracić mieszkanie

Lokatorzy, którzy nie płacą regularnie czynszu, są coraz większym problemem dla spółdzielni mieszkaniowych. Według danych Krajowego Rejestru Długów niespłacone zobowiązania tego rodzaju sięgają w naszym kraju 300 milionów złotych. Co ważne skala długów związanych z utrzymaniem mieszkania, może być większa. Zarówno spółdzielnie, jak i zarządcy wspólnot mieszkaniowych nie wykorzystują obecne w pełni możliwości dostępnych na rynku rozwiązań windykacyjnych. Sytuacja ta może się zmienić już w 2026 roku.

Główny problem związanym z nierzetelnymi lokatorami jest fakt, że nawet po wszczęciu postępowania mogą oni nadal zajmować lokal. Prócz tego w sytuacji, gdy spłacą długi, na ostatnim etapie postępowania zachowują mieszkanie. Planowana nowelizacja ma to zmienić. Dzięki temu osoby, które uporczywie nie płacą za mieszkanie, będą musiały ponieść tego konsekwencje. W świetle nowego prawa grozi im utrata dachu nad głową. Zgodnie z propozycją obowiązujące do tej pory przepisy, które umożliwiały zadłużanie się kosztem innych mieszkańców spółdzielni, przestaną obowiązywać.

O losie nierzetelnego lokatora może zdecydować sąd

Jeśli lokator zalega z opłatami z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości sąd będzie mu mógł odebrać prawo do lokalu. Co ważne ryzyko takie będzie istniało również, wtedy gdy dług zostanie spłacony w trakcie postępowania. Tym samym przestaną obowiązywać przepisy, które obecnie ograniczają możliwości sądów.

Warto podkreślić, że obecnie sąd nie może orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty.

To właśnie przez tę zasadę osoby uporczywie niepłacące czynszu często unikały realnych konsekwencji swoich zaniedbań. Nowe prawo będzie surowe. Jak wspominaliśmy, nierzetelni lokatorzy nie będą mogli odzyskać prawa do lokalu, za który wcześniej nie płacili. Obecnie nie tracą go, jeśli spłaca długi, a gdy przez zaniedbanie przestają być członkami spółdzielni, mogą żądać przywrócenia im tego statusu. Po zmianie przepisów, jeżeli sąd orzeknie o wygaśnięciu prawa do lokalu, to dzieje się to definitywnie. Co więcej, spółdzielnia może bezzwłocznie przydzielić takie lokum innej osobie. Wszystko to ma nie tylko dyscyplinować osoby zalegające z czynszem, ale i wzmocnić pozycję spółdzielni mieszkaniowych. W dłuższej perspektywie nowe przepisy będą też lepiej chronić wszystkich członków wspólnoty lub spółdzielni.

Artykuł Spółdzielnie będą mogły skuteczniej walczyć z dłużnikami pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

Czy jeszcze czekać z zakupem mieszkania?

Przez ostatnie kilkanaście miesięcy ceny lokali mieszkalnych rosły jeszcze szybciej. Część specjalistów rynku uważa, że to skutek wprowadzenia preferencyjnych pożyczek w ramach Bezpiecznego Kredytu 2%. Co ciekawe, analizy pokazują, że stawki ofertowe rosły nawet w ostatnich miesiącach. To wszystko sprawia, że część osób wciąż czeka na idealny moment na zakup własnego mieszkania.

Analiza HREIT pokazuje, że przez ostatnie 68 kwartałów, czyli od III kwartału 2006 tylko przez 11 z nich czekanie z zakupem było opłacalne. Przez przytłaczającą większość tego okresu zwlekanie z finalizacją transakcji było z ekonomicznego punktu niekorzystne. W omawianym okresie lokal mieszkalny podrożał średnio o aż 65 tysięcy złotych. Ile zaoszczędzili ci, którzy w okresie od 2006 kupili nieruchomość we właściwym momencie? Kwota ta zamknęła się dla nich w średnio 10 tysiącach złotych, nie była to więc fortuna.

Jak widać, w obecnych warunkach rynkowych na czekaniu na odpowiedni moment na zakupy można tylko stracić.

Warto jednak pamiętać, że część Polaków czeka z finalizacją transakcji na rynku nieruchomości także z innych przyczyn. Ich opieszałość wynika też z braku odpowiednich możliwości finansowych. Zdarza się więc, że czekamy nie tylko na spadek cen, ale i wzrost zdolności kredytowej czy spadek stóp procentowych.

Część z nas wciąż zbiera też na wkład własny, co może zająć kilkanaście miesięcy. Z analizy witryny RynekPierwotny.pl wynika, że średni czas zbierania na wkład własny może zamknąć się w okresie 30 miesięcy. W Gdańsku jest to 31 miesięcy, w Poznaniu i Wrocławiu może to zająć 32 miesiące. Najdłużej na wkład własny muszą zbierać Warszawiacy, zajmie im to aż 37 miesięcy. Wyliczenie to wynika z cen nieruchomości w danym mieście oraz średnich zarobków w regionie. Co ważne, szacunki te dotyczą wkładu własnego w wysokości 10, a nie 20% wartości nieruchomości.

Aby okres odkładania na wkład własny zamknął się w 30 miesiącach, już na starcie trzeba dysponować oszczędnościami na poziomie 3% wartości nieruchomości. Wyliczenia te dotyczą też par, gdzie każda z dorosłych osób w gospodarstwie domowym osiąga średnie zarobki w sektorze przedsiębiorstw w danym regionie.

Jak widać odkładanie zakupu mieszkania, choć czasem konieczne w aktualnej sytuacji rynkowej, jest nieopłacalne. Analitycy już od jakiegoś czasu zapowiadają, że ceny lokali mieszkalnych będą się stabilizować. Tempo tego procesu jest jednak na razie powolne.

Artykuł Chcesz kupić mieszkanie? Nie odkładaj decyzji, bo to się nie opłaca pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

Kredytobiorcy, którzy ze względu na pogorszenie sytuacji finansowej mają problem z terminową spłatą rat kredytu hipotecznego, mogą również w tym roku skorzystać ze wsparcia finansowego udzielanego z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców (FWK). Z FWK możemy również otrzymać środki na spłatę kredytu hipotecznego w sytuacji, gdy pieniądze uzyskane ze sprzedaż nieruchomości nie wystarczyły na całkowitą spłatę zobowiązanie. W 2024 roku zostały wprowadzone zmiany, dzięki którym łatwiej będzie uzyskać pomoc w obu wariantach.

Kto może uzyskać pomoc z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców?

Ze środków funduszu możemy skorzystać, gdy:

• jeden z kredytobiorców stracił pracę i jest zarejestrowany jako bezrobotny;
• miesięczny koszt obsługi kredytu hipotecznego przekracza 40 proc. miesięcznych dochodów osiąganych przez gospodarstwo domowe;
• miesięczny dochód gospodarstwa domowego, pomniejszony o miesięczne koszt związany z obsługą spłaty kredytu hipotecznego, nie będzie przekraczał dwuipółkrotności kryteriów określonych w ustawie o pomocy społecznej. W przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego jest to kwota 1 940 zł, a w przypadku wieloosobowego gospodarstwa domowego próg został ustalony na poziomie 1 500 zł na osobę.

Na czym polega wsparcie?

Ze środków Funduszu Wsparcia Kredytobiorców możemy uzyskać pożyczkę na spłatę bieżących rat kredytu lub spłatę reszty zadłużenia w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości nie pozwoliła na pokrycie całego salda kredytu.

Kwota wsparcia ustalana jest indywidualnie. W przypadku dofinansowania, do spłaty raty miesięczne wsparcie nie może przekroczyć 3 tys. zł. Pomoc w spłacie raty może być wypłacana przez okres 40 miesięcy. Maksymalnie możemy więc uzyskać pomoc finansową w wysokości 120 tys. złotych. Otrzymane z funduszu środki są wpłacane bezpośrednio do banku, na rachunek do spłaty kredytu.

Na kwotę 120 tys. złotych możemy też uzyskać pożyczkę, dzięki której będziemy mogli spłacić w całości kredyt hipoteczny po sprzedaży nieruchomości i pozbyć się ciążącego na nas zobowiązania.

W jaki sposób zwracamy środki?

Zwrot udzielonego wsparcia na spłatę raty lub pożyczki na spłatę kredytu po sprzedaży nieruchomości rozpoczyna się dwa lata od wypłaty ostatniej raty dofinansowania lub pożyczki. Spłata zostaje rozłożona na okres 200 miesięcy. Jeśli bez opóźnień spłacimy 134 raty, to pozostałe 66 rat zostanie nam umorzonych. W ten sposób w naszej kieszeni może pozostać kwota w wysokości blisko 40 tys. złotych.

Wniosek o udzielenie wsparcia w spłacie kredytu lub o pożyczkę na spłatę pozostałego salda zadłużenia należy złożyć w banku, w którym spłacamy kredyt hipoteczny. Możemy to zrobić osobiście lub za pośrednictwem bankowości elektronicznej, jeśli nasz bank udostępnia takie rozwiązanie. Do wniosku musimy dołączyć dokumenty potwierdzające prawo do skorzystania z pomocy. Szczegółowych informacji może nam udzielić pracownik banku.

Artykuł Fundusz Wsparcia Kredytobiorców w 2024 pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

Określenie celów remontu

Pierwszym krokiem jest zdefiniowanie, co dokładnie chcemy osiągnąć: czy jest to modernizacja wyglądu, poprawa funkcjonalności, czy może zwiększenie efektywności energetycznej mieszkania. Ważne jest, by cele były realistyczne i dostosowane do możliwości budżetowych. Ustalenie priorytetów pozwala na skoncentrowanie uwagi i środków na najważniejszych aspektach remontu, co z kolei minimalizuje ryzyko przekroczenia budżetu i niespójności finalnego efektu.

Budżet

Realistyczne oszacowanie kosztów remontu wymaga dokładnego przemyślenia i wzięcia pod uwagę wszystkich aspektów projektu. Należy uwzględnić koszty materiałów, robocizny, a także potencjalne nieprzewidziane wydatki. Ważne jest również stworzenie bufora finansowego, aby móc elastycznie reagować na niespodziewane sytuacje. Efektywne budżetowanie pomaga uniknąć przekroczenia wyznaczonego pułapu finansowego i zapewnia większą kontrolę nad remontem.

Wybór wykonawcy

Zaleca się sprawdzenie rekomendacji i opinii o fachowcach, a także porównanie ofert kilku wykonawców. Jak zwykle najlepiej oprzeć się na bezpośrednich rekomendacjach, np. jeśli ktoś w rodzinie lub znajomy robił remont i jest zadowolony ze swojej ekipy. W trakcie negocjacji umowy trzeba szczegółowo ustalić zakres prac, terminy i warunki płatności. Istotne jest również zabezpieczenie się przez zawarcie umowy na piśmie, która określa obowiązki i prawa obu stron. Dokładna selekcja wykonawcy i precyzyjne ustalenia pomogą uniknąć nieporozumień i potencjalnych problemów w trakcie remontu.

Czas

Należy ustalić realistyczny harmonogram prac z uwzględnieniem potencjalnych przeszkód i opóźnień. Ważne jest także ustalenie priorytetów i elastyczność w dostosowywaniu planu do nieprzewidzianych sytuacji. Regularna komunikacja z wykonawcą pozwoli na bieżące śledzenie postępów i szybką reakcję na ewentualne opóźnienia. Odpowiednie zarządzanie czasem i przemyślane planowanie pozwala uniknąć zbędnych stresów i przekroczenia zakładanego terminu zakończenia remontu. Należy też pamiętać, że dłuższy czas trwania prac zazwyczaj też przekłada się na wyższy całościowy koszt przedsięwzięcia.

Zakupy materiałów

Przy zakupie materiałów do remontu kluczowe jest znalezienie równowagi między ceną a jakością. Zaleca się rozważne porównanie ofert różnych dostawców i zwrócenie uwagi na promocje. Wybierając materiały budowlane, należy pamiętać o długoterminowej wytrzymałości i estetyce, aby uniknąć konieczności szybkich napraw w przyszłości. Porównywanie cen, jakości oraz opinii o produktach może znacznie pomóc w podjęciu decyzji o zakupie, które będą odpowiednie dla projektu i nie przekroczą ustalonego budżetu.

Kontrola i nadzór nad pracami

Skuteczny nadzór nad pracami remontowymi wymaga regularnego monitorowania postępów i dbałości o jakość wykonania. Warto ustalić z wykonawcami harmonogram prac i systematycznie sprawdzać jego realizację, a także regularnie odwiedzać miejsce remontu, aby ocenić postępy i jakość wykonanych prac. Wskazane jest również zapisywanie wszelkich ustaleń i zmian, aby uniknąć nieporozumień. Dobre praktyki obejmują także kontrolę materiałów i metod pracy, co zapewnia, że remont przebiega zgodnie z oczekiwaniami i standardami branżowymi.

Typowe błędy

Unikanie typowych błędów podczas remontu wymaga dokładnego planowania i realistycznego podejścia do projektu. Kluczowym jest unikanie pochopnych decyzji, które mogą prowadzić do nadmiernych kosztów lub niskiej jakości wykonania. Zaleca się skrupulatne sprawdzenie referencji wykonawców, dokładne rozplanowanie zakupów materiałów i unikanie zmian w projekcie w trakcie realizacji. Odpowiednie przygotowanie pozwala uniknąć typowych błędów, takich jak niedoszacowanie kosztów, złe zarządzanie czasem czy niewłaściwy wybór materiałów.

Przygotowanie na niespodziewane

Przygotowanie na niespodziewane sytuacje podczas remontu wymaga elastyczności i zdolności do szybkiego reagowania. Zaleca się utworzenie rezerwy finansowej na pokrycie nieoczekiwanych kosztów, które mogą wynikać z nieprzewidzianych usterek czy zmian w projekcie. Ważne jest, aby regularnie komunikować się z wykonawcami i być gotowym na adaptację planów remontowych. Pozostawanie otwartym na zmiany i posiadanie planu awaryjnego może znacznie zmniejszyć stres i zwiększyć efektywność realizacji projektu.

Artykuł Remont mieszkania – jak uniknąć pułapek i przekroczenia budżetu pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

Czy praktyka podziału mieszkań na mniejsze pokoje jest zjawiskiem coraz częstszym?

W ostatnich latach zauważalny jest rosnący trend dzielenia większych mieszkań na mniejsze pokoje, zwłaszcza w dużych miastach. Jest to związane głównie z rosnącymi cenami nieruchomości i czynszów. Podział mieszkań na mniejsze jednostki jest atrakcyjny dla inwestorów, którzy mogą liczyć na wyższe stawki wynajmu za metr kwadratowy. Mimo to zjawisko to budzi kontrowersje i rodzi pytania dotyczące jakości życia mieszkańców i przestrzegania norm budowlanych.

Czy podział mieszkań jest odpowiedzią na rzeczywiste potrzeby rynku, czy jest to tylko próba maksymalizacji zysku?

Podział mieszkań na mniejsze pokoje wydaje się być odpowiedzią na rzeczywiste potrzeby rynku, szczególnie w kontekście rosnącej liczby singli i studentów, którzy poszukują mniejszych, tańszych lokali. Jednak nie ma co ukrywać, że motywacja inwestorów jest inna – maksymalizacja zysku. Podział mieszkania na mikropokoje w niektórych przypadkach pozwala zwiększyć dochód z czynszu nawet o kilkaset procent miesięcznie. Dzielenie mieszkań umożliwia wynajmowanie za wyższe stawki, co może w efekcie podnosić ceny wynajmu na rynku.

Jak takie podziały wpływają na komfort lokatorów?

Według polskiego prawa mieszkanie nie może mieć mniej niż 25 mkw powierzchni użytkowej. Inwestorzy obchodzą to tworząc lokale, które mają status użytkowych – oficjalnie nie można tam mieszkać, nie można też się zameldować. Jednak w praktyce takie mikromieszkania funkcjonują na rynku. Jeśli chodzi o podział na mikropokoje, to przepisy mówią o tym, że przynajmniej jeden pokój powinien mieć minimalnie 16 mkw. Nietrudno zgadnąć, że kontrolowanie tego w już istniejących budynkach, gdzie inwestorzy wprowadzają zmiany na własną rękę, jest bardzo trudne.

Jakie problemy mogą pojawić się przy współżyciu w tak podzielonych mieszkaniach?

Życie w mieszkaniu podzielonym na mikropokoje może prowadzić do wielu problemów, takich jak konflikty związane ze sprzątaniem, korzystaniem z łazienki czy kuchni. Ponadto, podział mieszkań może wpłynąć na sąsiadujące lokale w kontekście hałasu i problemów z instalacjami. Dzięki wyższej liczbie lokatorów w jednym mieszkaniu, sąsiedzi mogą doświadczyć większego hałasu, co wpływa na jakość życia. Znaczenie dla sąsiadów ma też przesuwanie pomieszczeń względem pierwotnego układu, przez co może się nagle okazać, że ktoś ma łazienkę nad sypialnią i jest narażony na dochodzące z niej odgłosy.

Niestety, ale podział mieszkań na mniejsze pokoje bywa często realizowany w sposób niezgodny z przepisami budowlanymi, zwłaszcza jeśli chodzi o minimalny metraż na osobę, normy wentylacyjne czy kanalizacyjne. Nielegalne przeróbki mogą prowadzić do konfliktów z organami nadzoru budowlanego i mogą stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa lokatorów.

Wolny rynek czy etyczna odpowiedzialność?

Wolny rynek niewątpliwie daje inwestorom i właścicielom mieszkań pewną swobodę w podejmowaniu decyzji, ale powinna też być uwzględniana etyczna odpowiedzialność za zapewnienie godnych warunków mieszkania. Granica między etyką a dążeniem do zysku jest cienka i często staje się przedmiotem dyskusji. Ostatecznie odpowiedzialność za zapewnienie jakości życia mieszkańcom nie powinna być pomijana w dążeniu do maksymalizacji zysków. Raczej nie ma co oczekiwać, że ten aspekt zostanie uwzględniony przez inwestorów, wymagałoby więc to aktualizacji przepisów oraz wprowadzenia procedur pozwalających skutecznie kontrolować to, w jaki sposób został zaaranżowane mieszkanie na wynajem.

Artykuł Mikromieszkania i mikropokoje – zdrowa reakcja rynku czy nadużycie? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

RPP w swoją stronę, rząd w swoją

Pierwsze sygnały, że Bezpieczny Kredyt 2% może mieć negatywne efekty, pojawiły się już gdy ogłoszono zamiar jego wdrożenia. Pochodziły z NBP, a konkretnie z Rady Polityki Pieniężnej. To ten organ ustala wysokość stóp procentowych. Stopy są podstawowym narzędziem walki z inflacją – wpływają na koszt pieniądza, a więc na to, jak drogi jest kredyt. Odczuwają to konkretni kredytobiorcy, w postaci rosnącej comiesięcznej raty, ale też wpływa to na całą gospodarkę – “chłodzi” ją, ponieważ sprawia, że hamują inwestycje i zakupy. RPP podniosło więc stopy, aby kontrolować inflację. Jednak rząd zaczął działać w przeciwnym kierunku i ogłosił program, który dzięki dopłatom niweluje wpływ wysokich stóp na dostępność kredytu. Z tego względu członkowie Rady uznali, iż jest to zakłócanie ich pracy i działania rządu są proinflacyjne.

Jak jest z tą dostępnością mieszkań?

Głównym hasłem, które pojawiało się przy uzasadnianiu wprowadzenia Bezpiecznego Kredytu 2% jest “dostępność mieszkań”. Nie da się zaprzeczyć, że ze względu na nieustanne i dynamiczne wzrosty cen mieszkań oraz wzrost zarobków nie nadążający za inflacją, zakup własnego M staje się coraz większym wyzwaniem. Rośnie grupa osób, które zostały wykluczone z rynku, bo albo nie stać je na regulowanie comiesięcznej raty kredytu hipotecznego, albo w ogóle nie mają wystarczającej zdolności kredytowej. Bezpieczny Kredyt 2% miał na celu umożliwienie im zakupu. Czy spełni swoje zadanie?

Na pewno ci, którzy się załapią na program, skorzystają na sytuacji. Jednak nie jest to też takie jednoznaczne, ponieważ zapewne kupią mniejsze mieszkanie. Z tego powodu, iż już sama perspektywa uruchomienia BK2% wywołała szybki wzrost cen mieszkań. Wszyscy więc, łącznie z beneficjentami programu, kupują teraz drożej. Jednak w najgorszej sytuacji są ci, którzy nie spełniają kryteriów stawianych w Bezpiecznym Kredycie 2% i muszą nabyć lokal mieszkalny bez pomocy rządu. Po dwóch miesiącach od wejścia w życie ustawy wprowadzającej system dopłat, dostępność mieszkań pogorszyła się. Nie dość, że notowane są rekordowe wzrosty cen, to na rynku jest coraz mniej ofert. Redukcja podaży ma kilka źródeł – oczywiście jest to popyt generowany przez BK2%, ale też wzmożona ostrożność właścicieli mieszkań, którzy w niepewnych czasach i przy wysokiej inflacji nie mają powodu, aby spieniężać tak stabilną część majątku, jaką jest nieruchomość. Do tego dochodzi jeszcze przyspieszenie decyzji zakupowych tych, którzy wiedzieli, że nie łapią się na program, więc kupili M przed jego wdrożeniem oraz ograniczanie podaży przez deweloperów, będące reakcją na słaby popyt wywołany wysokimi stopami procentowymi.

Mamy więc niską podaż mieszkań oraz rosnący popyt. Nic więc dziwnego, że ceny znowu rosną. Jak podaje BIK, popyt na hipoteki w lipcu 2023 wzrósł o ponad 273 proc.. Banki donoszą też, że w pierwszym miesiącu działania BK2% odnotowały rekordową liczbę wniosków kredytowych, przy czym szacują, że zapewne ponad połowa z nich to wnioski beneficjentów programu.

Jaki będzie ostateczny wpływ Bezpiecznego Kredytu 2% na rynek mieszkaniowy? O ile nie wydarzy się nic nieprzewidzianego i liczba wniosków przełoży się na liczbę udzielonych kredytów – utrzyma się niekorzystna tendencja spadku dostępności mieszkań. Jest i będzie to szczególnie odczuwalne w segmencie lokali małych i średnich, ponieważ to one w dużych miastach łapią się na kwotowe limity programu (500 tysięcy dla singla i 600 tysięcy złotych dla pary). Wygląda więc na to, że rządowa pomoc poprawi sytuację dosyć nielicznej grupy, za to pogorszy wszystkich pozostałych, którzy chcą kupić własne mieszkanie, ale z jakiegoś względu nie mogą wziąć kredytu z dopłatą.

Artykuł Coraz więcej krytyki Bezpiecznego Kredytu pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

1. Głośni sąsiedzi

Nie przez przypadek numer jeden – to chyba jeden z najczęstszych problemów. Niestety podczas oglądania mieszkania przed zakupem rzadko zdarza się, iż da radę to wyłapać. Wynika to chociażby z tego, że oglądanie często odbywa się w godzinach, gdy sąsiedzi akurat są w pracy. Gdy już zamieszkasz w takim lokalu, dudnienie w sufit lub głośna muzyka i odgłosy kłótni zza ściany mogą stać się twoim przekleństwem.

2. Niechlujni sąsiedzi

Zostańmy jeszcze na chwilę przy sąsiadach. Hałas to nie jedyna uciążliwość, za którą mogą być odpowiedzialni. Zdarzają się też lokatorzy, którzy nie dbają o czystość i robią wokół siebie bałagan. Tutaj akurat jest spora szansa, że zauważysz coś przed zakupem, np. brudną klatkę i unoszący się na niej nieświeży zapach.

3. Problemy z parkowaniem

Niby nic wielkiego, a jednak potrafi bardzo utrudnić korzystanie z mieszkania. Ile masz samochodów? Jeśli jesteście rodziną i macie np. dwa auta, to problem z ich zaparkowaniem może się okazać sporą przykrością. Być może regularnie będziecie musieli parkować gdzieś daleko od bloku. Co jest jeszcze do zaakceptowania, gdy nie ma się dzieci, jednak noszenie pociechy lub bieganie z nią codziennie w porannym pośpiechu to nic fajnego!

4. Brzydki zapach w okolicy

Wspominaliśmy już o ryzyku niechlujnych sąsiadów, przez których brzydko pachnie na klatce. Jednak taki zapach może też pochodzić z zewnątrz. Zazwyczaj będzie to wina tego, że gdzieś w pobliżu znajduje się zakład przemysłowy, z którego takie wonie się regularnie wydostają. Zwróć więc uwagę przed zakupem, czy w okolicy nie ma jakiejś fabryki.

5. Koszty utrzymania nieruchomości

O tak – to jest obecnie coraz większy problem! Koszty mogą cię nieprzyjemnie zaskoczyć szczególnie, jeśli celujesz w duże mieszkanie. Można kupić sobie dwukondygnacyjny lokal o powierzchni takiej jak dom, jednak pierwsze rozliczenie czynszu zazwyczaj okaże się bardzo bolesne dla twojego portfela. Ogólnie można przyjąć zasadę, że im starszy budynek, tym koszty będą wyższe, bo rosną koszty eksploatacji oraz fundusz remontowy.

6. Problemy z komunikacją

Nie bez powodu mieszkania położone na obrzeżach miast są sporo tańsze. Również nie bez powodu lokale położone w okolicy, gdzie powstaje np. linia tramwajowa lub metra szybko zyskują na wartości. Łatwy, szybki i bezproblemowy dojazd publicznym transportem to ogromny atut, a jego brak – to duża uciążliwość.

7. Problemy techniczne

Mieszkanie może mieć ukryte defekty, takie jak problemy z instalacją elektryczną, hydrauliką czy ogrzewaniem. Takie rzeczy ciężko wyłapać samodzielnie, dlatego warto skorzystać z pomocy fachowca, który pomoże nam przy przedzakupowych oględzinach mieszkania. Jeśli to przeoczymy, może się okazać, iż czeka nas spory remont.

8. Zła izolacja akustyczna

Sąsiedzi nie muszą być głośni, żeby w mieszkaniu było ich słychać. Wystarczy, że budynek ma kiepską charakterystyką akustyczną. To bolączka chociażby bloków z wielkiej płyty. Dźwięki rozchodzą się między mieszkaniami, czasami też przez wentylację, co zdarza się nawet w nowych inwestycjach. Z kolei kiepskiej jakości okna sprawią, iż będziesz nieustannie słyszeć w domu odgłosy okolicy – tym bardziej uciążliwe, jeśli mieszkanie znajduje się w pobliżu ruchliwej ulicy.

9. Plany rozbudowy okolicy

Z jednej strony – dobrze, że okolica się rozwija. Z drugiej – może się okazać, że tuż obok powstanie coś uciążliwego, np. zajezdnia autobusowa lub jakiś zakład przemysłowy. Do tego dochodzi kwestia tego, iż jeśli dookoła jest dużo wolnych działek, to przez wiele lat będą ci towarzyszyć mało przyjemne odgłosy budowy.

10. Problemy z dostawą usług

Czy do mieszkania bez problemu podłączysz szerokopasmowy internet oraz telewizję kablową? To nie jest oczywiste, szczególnie na obrzeżach miast i może skazać cię na korzystanie z drogiego, mało stabilnego i wolniejszego mobilnego internetu.

Artykuł Rzeczy, które mogą cię negatywnie zaskoczyć po zakupie mieszkania pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

Ceny mieszkań znowu rosną

Zmiany cen mieszkań na rynku wtórnym w kwietniu 2023:

• mieszkania w Białymstoku: 8536 zł/m², zmiana miesięczna: 0.2%, zmiana roczna: 1,0%
• mieszkania w Bydgoszczy: 7358 zł/m², zmiana miesięczna: 0.3%, zmiana roczna: 2,6%
• mieszkania w Gdańsku: 12419 zł/m², zmiana miesięczna: 0.5%, zmiana roczna: 4,6%
• mieszkania Gorzowie Wielkopolskim: 6370 zł/m², zmiana miesięczna: 1,3%, zmiana roczna: 7,6%
• mieszkania w Katowicach: 8633 zł/m², zmiana miesięczna: 3,9%, zmiana roczna: 10,5%
• mieszkania w Kielcach: 7874 zł/m², zmiana miesięczna: 0,4%, zmiana roczna: 5,1%
• mieszkania w Krakowie: 12786 zł/m², zmiana miesięczna: 2,1%, zmiana roczna: 5,7%
• mieszkania w Lublinie: 8709 zł/m², zmiana miesięczna: 1,2%, zmiana roczna: 4,4%
• mieszkania w Łodzi: 7438 zł/m², zmiana miesięczna: 0,2%, zmiana roczna: 3,0%
• mieszkania w Olsztynie: 7586 zł/m², zmiana miesięczna: 0,5%, zmiana roczna: 1,5%
• mieszkania w Opolu: 7706 zł/m², zmiana miesięczna: 0,6%, zmiana roczna: 12,4%
• mieszkania w Poznaniu: 9781 zł/m², zmiana miesięczna: 1,1%, zmiana roczna: 5,2%
• mieszkania w Rzeszowie: 7934 zł/m², zmiana miesięczna: 1,0%, zmiana roczna: 6,4%
• mieszkania w Szczecinie: 8402 zł/m², zmiana miesięczna: 0,2%, zmiana roczna: 1,6%
• mieszkania w Toruniu: 7720 zł/m², zmiana miesięczna: 0,4%, zmiana roczna: -1,4%
• mieszkania w Warszawie: 14181 zł/m², zmiana miesięczna: 1,4%, zmiana roczna: 2,7%
• mieszkania we Wrocławiu: 11081 zł/m², zmiana miesięczna: 1,6%, zmiana roczna: 7,1%
• mieszkania w Zielonej Górze: 7217 zł/m², zmiana miesięczna: 0,2%, zmiana roczna: 3,3%

Coraz większy optymizm na rynku

Odczyty cen zdają się potwierdzać zmiany w nastrojach. Przypomnijmy, że co kwartał portal Nieruchomosci-online.pl przeprowadza badanie nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami. W ramach tego badania pośrednicy wypowiadają się na temat bieżącej sytuacji oraz formułują prognozy na przyszłość. Do tego ich nastroje wyrażane są też liczbowo – ten parametr w I kwartale 2023 przyjął wartość 56 punktów, co oznacza powrót optymizmu do branży po trzech kwartałach pesymizmu.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami w ramach badania INPON wyrazili przekonanie, że spadek cen mieszkań jest mało prawdopodobny. Uznali, iż należy się spodziewać stabilizacji, a nawet niewielkich wzrostów. Ich prognozy okazały się trafne, co widać w kolejnych odczytach cen ofertowych na rynku wtórnym.

Eksperci widzą poprawę, ale są bardziej ostrożni

Z wypowiedzi z debaty, która odbyła się jako komentarz do edycji INPON z I kwartału 2023, można wywnioskować, że inni eksperci rynku również widzą poprawę nastroju. Jednak różnie ją interpretują. Część z nich uważa, iż jest to realizacja uśpionego i odłożonego popytu – ci, którzy czekali na spadek cen i się nie doczekali wracają teraz do biur i chcą oglądać mieszkania. Co ważne, póki co zwiększona aktywność w biurach nie przekłada się na istotny wzrost liczby transakcji. Z tego względu można też uznać, iż na razie mamy do czynienia z poprawą nastrojów, ale nie realnych parametrów rynku. Ludzie oglądają mieszkania, lecz ich nie kupują. Na pewno jednym z czynników napędzających taki trend jest zbliżanie się terminu rozpoczęcia działania programu “Bezpieczny Kredyt 2%”. Osoby, które skorzystają z BK2% zaczynają już szukać ofert i dokonywać rezerwacji, za to ci, którzy nie załapią się na rządową pomoc, przyspieszają decyzję zakupową z obawy o ewentualny wzrost cen wywołany tanim kredytem z dopłatami.

Artykuł Na rynku wtórnym wracają wzrosty cen pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

Zacznijmy od tego, o czym już wspomnieliśmy – mieszkanie w peerelowskim bloku jest zazwyczaj sporo tańsze niż w nowej inwestycji. Fakt, że trzeba zrezygnować z niektórych udogodnień, jak np. podziemny parking czy szerokie, bezkolizyjne klatki schodowe, ale w zamian dostajemy inne atuty, o których napiszemy poniżej. Chyba głównym z nich jest dobra lokalizacja. Osiedla budowane za PRL-u powstawały zanim miasta zaczęły przeżywać okres bardzo szybkiego rozwoju. Do tego po wojnie wiele z terenów położonych w pobliżu centrów miast było wolnych. Z tego względu lokalizacje blokowisk są bardzo korzystne, dając szybki dostęp i do publicznego transportu, i do usług, handlu, urzędów oraz infrastruktury. Również bliżej jest do pracy, szkół, przedszkoli i żłobków – placówki edukacyjne często są w bezpośrednim sąsiedztwie, bo tak projektowano te osiedla.

Co może zaskoczyć, w wielu przypadkach atutem peerelowskiego bloku staje się wysoka jakość budownictwa. Nie ma się co oszukiwać – komunistyczna gospodarka nie radziła sobie zbyt dobrze i często stawiano budowle kiepskiej jakości. Jednak są inwestycje, które trzymają jakiś poziom, a niestety o nowych osiedlach nie zawsze można to powiedzieć. W przypadku starego bloku raczej wszystko już o nim wiadomo, przeszedł modernizacje, a wady konstrukcyjne są już wykryte i ewentualnie naprawione. Więc zakup mieszkania w takim miejscu to dużo mniejsze ryzyko przykrych niespodzianek niż nabycie czegoś na rynku pierwotnym.

Również kolejny argument przemawiający za wyborem mieszkania w peerelowskim bloku może zaskoczyć. To budownictwo często kojarzy się z ciasnotą. Jednak jest to raczej wynik ogólnej sytuacji mieszkaniowej, która wtedy panowała – w jednym lokalu zamieszkiwało za dużo osób (np. dwa pokolenia rodziny). Jeśli porówna się peerlowskie mieszkanie ze współczesną deweloperką, to często się okaże, iż atutem starej nieruchomości są duże powierzchnie mieszkalne. Być może co jeszcze ważniejsze – układy mieszkań zazwyczaj są optymalne i dzięki temu na danej przestrzeni mamy sporo pomieszczeń.

Atutem starych osiedli, który bardzo często jest wymieniany, są zielone tereny w bezpośrednim sąsiedztwie. I chodzi tu nie tylko o parki, ale o aranżację samego osiedla. W czasach II RP budowano inaczej – nie oszczędzano tak powierzchni gruntu, ponieważ nie był on sprzedawany po cenach rynkowych. Dzięki temu między blokami jest dużo wolnej przestrzeni, a ta jest zazieleniona trawnikami i drzewami. Nowe inwestycje pod tym względem wypadają naprawdę niekorzystnie, ponieważ bardzo często są to pustynie wylane asfaltem i wyłożone kostką, z karłowatymi drzewami w betonowych donicach.

Kolejna zaleta osiedli bloków z płyty to stabilna społeczność. Wielu mieszkańców na starych osiedlach mieszka tam od lat, co pozytywnie wpływa na poczucie bezpieczeństwa i związku z miejscem zamieszkania. Oczywiście to nie jest regułą, ponieważ są peerelowskie osiedla, które cieszą się złą sławą. Jednak warto unikać błędnego przeświadczenia, że mieszkanie w nowej inwestycji to gwarancja bezpieczeństwa i wysokiej kultury. Często jest tak, iż na samym początku rzeczywiście mieszka się tam dobrze, jednak z czasem coraz więcej mieszkań trafia na wynajem, do tego zmieniają się właściciele i lokatorzy przestają być jakąkolwiek zwartą grupą, przez co chociażby ciężko jest cokolwiek ustalić i załatwić.

Jeżeli jesteś na etapie poszukiwania mieszkania, to na pewno docenisz wysoką dostępność mieszkań. Ze względu na dużą liczbę mieszkań na starych osiedlach, zwykle jest ona większa niż na nowych osiedlach. Poza tym jest spore grono osób, które preferują rynek pierwotny, dzięki czemu popyt na wielką płytę nie jest aż tak duży.

Na koniec zostawiliśmy atut starych osiedli, który jest najbardziej subiektywny i nie do każdego przemówi. Chodzi o urok historyczny. Wiele zbudowanych w czasach PRL-u osiedli ma charakterystyczny styl architektoniczny i historyczny urok, przemawiający nie tylko do miłośników tej epoki.

Artykuł Jakie są zalety osiedli z PRL-u pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.

Aby przeprowadzić skuteczne poszukiwania i dobrze wybrać mieszkanie, trzeba być do tego przygotowanym. W najbardziej ogólnym ujęciu do tego to się właśnie sprowadza – jak to się mówi: “trzeba odrobić pracę domową”. Jeśli tego nie zrobisz, będziesz narażony na popełnienie jednego z powtarzających się i częstych błędów.

1. Nieznajomość rynku.

To dosyć szeroki temat, ponieważ przez rynek rozumiem zarówno zasady funkcjonowania rynku nieruchomości w ogóle, jak też jego obecną sytuację oraz specyfikę lokalnego rynku, tam, gdzie planujesz kupić mieszkanie. Zaczynając od samego początku – rynek nieruchomości ma swoją specyfikę. Mieszkanie to towar drogi, który jednocześnie nie wymaga przechowywania, nie psuje się, może generować dodatkowy dochód. To wszystko wpływa na relację między kupującym i sprzedającym, ponieważ ten ostatni rzadko jest zdesperowany, by lokalu pozbyć się jak najszybciej. Z kolei wiedza o tym, co się dzieje w mieszkaniówce na bieżąco pozwala dostosować strategię negocjacyjną. Jest to istotne szczególnie wtedy, gdy następuje mocna zmiana koniunktury. Przykładowo: w ostatnich dwóch latach ceny bardzo szybko rosły i chcąc coś kupić, można popełnić błąd cały czas zakładając, iż boom wciąż trwa. Ten jednak już się skończył, więc w negocjowaniu ceny możemy sobie pozwolić na więcej.

Ostatni aspekt w tym punkcie to znajomość lokalnego rynku. W najbardziej ogólnym ujęciu będą to chociażby różnice cen w poszczególnych dzielnicach miasta. Jednak często jest tak, że nawet w obrębie jednej dzielnicy są obszary lepsze (a więc droższe) oraz gorsze (tańsze). Do tego dochodzi wiedza o planowanych inwestycjach, które mogą kompletnie zmienić atrakcyjność danego miejsca, bo np. w pobliżu postanie trasa szybkiego ruchu lub, odwrotnie, planowany jest nowoczesny, piękny park.

2. Nieznajomość swoich potrzeb.

To może wydawać się dziwne, jednak naprawdę sporo osób nie wie, czego tak naprawdę potrzebuje. Jest to bardzo zły początek poszukiwań, ponieważ będą nami rządziły emocje, przez co możemy wpakować się w finansowe problemy (o tym napiszemy też w następnym punkcie). Dlatego zanim w ogóle przystąpimy do przeglądania ofert, powinniśmy usiąść z kartką i rozpisać nasze potrzeby mieszkaniowe. Dla ułatwienia możemy je rozbić na dwie grupy: co w mieszkaniu musi być (np. oddzielna sypialnia dla każdego domownika), a co fajnie, gdyby było (np. oddzielny pokój do pracy). Dzięki takiej liście będziemy mogli przeprowadzić wstępną selekcję ogłoszeń, ale też łatwiej nam będzie podejmować ewentualne kompromisowe decyzje, jeśli trafimy na lokal, który nas urzeknie, nie będzie jednak posiadał wszystkich pożądanych przez nas cech. Dzięki zaawansowanym wyszukiwarkom w portalach internetowych taką listę możemy zazwyczaj 1 do 1 przenieść jako kryteria wyszukiwania lokalu mieszkalnego.

3. Nieznajomość swoich możliwości.

To może być przyczyną problemu, ponieważ spora część ludzi ma tendencję to przeszacowywania swoich możliwości finansowych, z nastawieniem “jakoś to będzie”. Jak pokazuje obecna sytuacja w mieszkaniówce, jest to szczególnie niebezpieczne wtedy, gdy kredyt jest tani i banki wysoko kalkulują zdolność kredytową. Może się nam wydawać, iż to los szczęścia, że uzyskamy niespodziewanie dużą pożyczkę, pozwalającą nam kupić mieszkanie lepsze niż zakładaliśmy, jednak w ciągu kilku lat okaże się, iż wpadaliśmy w pułapkę. Drożejący kredyt może ostatecznie doprowadzić do sytuacji, gdy będziemy zmuszeni sprzedać nasze nowe, wymarzone lokum. Badanie swoich możliwości nie ogranicza się jednak do kredytu – istotne są też koszty utrzymania nowego mieszkania. Duże mieszkania potrafią mieć czynsz w wysokości równej drugiej raty kredytu hipotecznego. To kolejna pułapka, w którą łatwo wpaść: kupić mieszkanie na granicy naszych możliwości finansowych, a później co miesiąc martwić się o uregulowanie rachunków.

Artykuł Najczęściej popełniane błędy przy poszukiwaniu mieszkania pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Kraków.