Blog Nieruchomości

Rynek nieruchomości 23 października, 2023

Mamy nowy problem na rynku mieszkaniowym – za mała podaż

Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce zaczyna budzić niepokój zarówno wśród ekspertów branżowych, jak i potencjalnych nabywców. Z analiz wynika, że zasadniczy problem stanowi za mała podaż mieszkań dostępnych na sprzedaż, co jest rezultatem rosnącego popytu napędzanego między innymi przez program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Analitycy alarmują, że w najbliższym czasie możemy stanąć przed sytuacją, w której ilość dostępnych na rynku mieszkań, zarówno wtórnym jak i pierwotnym, zdecydowanie spadnie. Niedobór „towaru” na rynku nieruchomości zaczyna być wyraźnie odczuwalny, co z kolei wpływa na wzrost cen mieszkań – jest to niepokojący sygnał dla całego sektora.

Sytuacja na rynku

Rynek nieruchomości w Polsce doświadcza dynamicznych zmian, a sytuacja w różnych miastach pokazuje spójny trend spadku liczby ofert nowych nieruchomości. Na przykład od początku roku liczba ofert mieszkań na sprzedaż w Krakowie spadła aż o 51%. Podobne tendencje obserwowane są także w innych dużych aglomeracjach, takich jak Warszawa czy Wrocław, co świadczy o ogólnokrajowym charakterze tego zjawiska. Istotnym czynnikiem wpływającym na obecną sytuację jest program rządowy „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, który znacząco zwiększył zdolność kredytową Polaków, powodując wzrost popytu na nieruchomości. Wpływ programu “Bezpieczny Kredyt 2 proc.” na rynek nieruchomości jest znaczący i wskazuje na potrzebę zwiększenia podaży, aby zrównoważyć rosnący popyt i zapobiec dalszemu wzrostowi cen mieszkań. Jednocześnie wciąż mamy do czynienia z ogromną luką mieszkaniową, która, zależnie od szacunków, wynosi od kilkuset tysięcy do nawet 2 milionów lokali mieszkalnych.

Reakcja sektora nieruchomości

Arkadiusz Urban, prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości, podkreśla konieczność zwiększenia liczby nowych mieszkań w Polsce. Współpraca z deweloperami oraz budowanie nieruchomości na gruntach usługowych to jedno z podejść mogące pomóc rozwiązać problem niedoboru mieszkań na sprzedaż​​​. Ogólnie zagadnienie zwiększenia dostępności gruntów w tym kontekście pojawia się często, np. w ostatnim czasie sporo było apeli o udostępnienie prywatnemu sektorowi działek zarezerwowanych na wygaszany już program Mieszkanie Plus. Poza tym z danych Narodowego Banku Polski (NBP) wynika, że deweloperzy mogą dostosować swoje strategie biznesowe, aby zwiększyć podaż mieszkań w segmencie najmu, co może stabilizować czynsze najmu, aczkolwiek prowadzi to do spadku podaży mieszkań w segmencie sprzedaży na rynku pierwotnym​​.

Jedną z metod, która może przyczynić się do zwiększenia podaży mieszkań, jest rozwój rynku najmu długoterminowego. Deweloperzy, korzystając z możliwości budowy mieszkań na wynajem na gruntach usługowych, mogą zwiększyć podaż mieszkań bez ograniczania możliwości zakupowych Polaków​​. Niemniej jednak, w odpowiedzi na rosnący popyt, deweloperzy póki co nie zareagowali odpowiednio dużą podażą lokali. Z jednej strony nie ma wątpliwości, że zaangażowanie ze strony sektora deweloperskiego jest konieczne, aby zaspokoić rosnący popyt na mieszkania, zwłaszcza w dużych miastach takich jak Warszawa, Trójmiasto i Poznań​​. Z drugiej strony – ogromna aktywność inwestorów na rynku mieszkaniowym sprawia, że większa podaż lokali niekoniecznie przekłada się na ich większą dostępność. W ostatnich miesiącach na rynku pierwotnym aż 70% zakupów to były zakupy w celach inwestycyjnych, a nie dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Powyższe ustalenia nie oznaczają, że aktywność nabywców nieinwestycyjnych zanikła. W ciągu pierwszych 10 tygodni funkcjonowania programu “Bezpieczny Kredyt 2%” zarejestrowano 47,6 tys. wniosków kredytowych, co świadczy o znacznym zainteresowaniu zakupem nieruchomości. Taka sytuacja dodatkowo podkreśla potrzebę zwiększenia podaży mieszkań na rynku, aby zrównoważyć relację popytu do podaży​.

Mając za sobą doświadczenia z “Bezpiecznego Kredytu 2%”, łatwo dojść do wniosku, iż dostępności mieszkań nie zwiększy się kolejnymi dopłatami do kredytów. Państwo musiałoby znaleźć inne rozwiązania. Jedną z możliwości jest zaangażowanie się w budownictwo społeczne (finansowe oraz poprzez tworzenie odpowiednich ram prawnych) – duża liczba nowych, tanich mieszkań, nawet na wynajem, zmniejszyłaby presję cenową i uspokoiła rynek.